При покупка на жилище често се изисква ипотечен кредит.
Въпреки това, след 2-3 години, лихвите по кредитите имат склонността да намаляват и кредитополучателите често се опитват да намерят начини за подобрение на условията на вече изтегления ипотечен кредит.
Какво е рефинансирането на ипотечен кредит?
“Рефинансиране на заем” или рефинансирането на ипотечен кредит означава теглене на нов заем вместо стария. Целта обикновено е да се получат по-добри условия по новия заем, така че да е по-изгоден от предишния. При потребителските кредити процедурата е сравнително проста и не отнема много време. Това правило важи и за кредитите, които теглите при плащане на различни уреди. Например, можете да комбинирате плащанията си за два уреда, като електрическа печка и смартфон. Трябва да рефинансирате Заема, за да избегнете липсата на лихвени проценти или месечни такси за двата уреда! Рефинансирането на ипотечен кредит е по-специфичен процес, който отнема повече време, но предлага потенциал за съкратени месечни плащания и променени условия, като датата на падежа за цялата сума.
Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?
Когато говорим за рефинансиране на ипотечен кредит, имаме предвид, че кредитополучателят кандидатства за изцяло нов кредит в друга банка. Това означава преминаване през същите етапи отново, плюс някои допълнителни стъпки. Започва с анализ на доходите на кредитополучателя и изготвяне на актуална пазарна оценка на имота. След това се взема правно становище за обезпечението и се учредява нова ипотека на жилището. Накрая старата ипотека от първата банка се изплаща с новоотпуснатите средства и след това се заличава. Този процес отнема повече време, тъй като изисква документи за ипотекирания имот и самите кредитополучатели.
Какво може да постигне рефинансирането на ипотечен кредит
Банковите условия за рефинансиране на ипотечен кредит почти винаги са по-благоприятни от новите ипотеки, тъй като заемодателите искат да насърчат отговорни кредитополучатели, които са били постоянни в плащанията си през годините. Имаме различни опции, които да разгледаме, когато избираме как да подобрим условията на нашия заем:
1. Целта е да се намали размера на всяка платена вноска и да се съкрати срока на кредита. По този начин ще изплатим заема по-бързо и ще плащаме по-малко лихви.
2. Основната цел на този план е намаляване на месечните вноски чрез съкращаване на срока на кредита. Има много причини, поради които хората може да искат да рефинансират домовете си, като спестяване на пари или нужда от помощ при изплащане на заема.
3. За да увеличите вноските по кредита си и да съкратите срока за погасяване. Преди да изберете тази опция, помислете дали доходът на вашето домакинство ще се увеличи и дали тези допълнителни пари могат да отидат за изплащане на заема.
4. За придобиване на допълнителни средства. Можем да поискаме допълнителна сума при рефинансиране на ипотечен кредит и погасяване на стария дълг. Личният заем може да ни помогне да покрием разходите за ремонт, нова кола, изплащане на друг заем с по-висок лихвен процент или всякакви други разходи. Съгласно нашите нови условия за ипотечен кредит, ние можем да бъдем гъвкави по отношение на броя на месечните вноски и срока на кредита.
5. Можете да изберете да рефинансирате заема си с 3 или 5-годишен период на първоначално фиксиране на лихвения процент, за да сте сигурни, че вноските ви няма да се повишат, дори ако глобалните лихвени проценти се повишат.
На какво да обърнете внимание при рефинансиране на ипотеченкредит
Въпреки че списъкът от съществени фактори, които трябва да вземем предвид, е дълъг, трябва внимателно да оценим всеки от тях, за да вземем възможно най-доброто решение.
1. Лихвен процент – Лихвеният процент е основният разход по кредита, така че е логично да се съсредоточите върху него. Общото увеличение на цената обаче ще бъде по-значително от самия лихвения процент, защото има и други разходи, свързани с тегленето на заем.
2. Начисляване на лихва. Повечето банки в България предлагат променлив лихвен процент с кратък период на фиксиране на лихвата (обикновено 1, 3 или 5 години), след което преминавате към плаващ лихвен процент. При плаващ лихвен процент процентът, при който се е натрупала главницата на кредита, се състои от два компонента: референтен лихвен процент и фиксирана надбавка. Начинът, по който всяка банка изчислява своя РЛП, е публикуван на уебсайта на тази банка. В този процес се използват индикаторите, които БНБ или НСИ обявяват, или публичните пазарни индекси като Euribor, OLP и други. Може да се основава само на един индикатор или комбинация от няколко. Анализирането на компонентите, използвани за изчисляване на РЛП, може да даде представа за това колко вероятно е той да се промени в бъдеще. Условията за промяна на лихвения процент са почти толкова важни, колкото какъв е процентът.
3. Разходи и такси, свързани със заема. Когато рефинансирате ипотеката си, трябва да преминете отново през целия процес за получаване на заем. Следователно повечето от първоначалните разходи ще са отново валидни. Тези разходи включват:
● Пазарна оценка
● Такса за оценка на риска
Често банките опрощават таксата за пазарна оценка и/или таксата за оценка на риска при рефинансиране.
● Разходите, свързани с документи за имота и кредитополучателя.
Продавачът набавя документите за закупуване на имота. Въпреки това, при рефинансиране на заема за този имот, тези оригинални документи стават ангажимент на кредитополучателя – като собственик на въпросния имот. Следователно свързаните с това разходи зависят от броя на притежаваните имоти и времето за издаване на всеки документ и могат да струват от 80 до 200-300 лв.
● Застраховка на имота.
Имуществената застраховка на ипотекирания имот е задължителна. Прави се по пазарната му стойност или зависи от остатъчната главница. Освен това някои банки сключват застраховка на ипотекирания имот за своя сметка като стандартна или промоционална оферта за рефинансиране на кредити от други банки.
● Застраховка живот – Въпреки че обикновено не се изисква, тази застрахователна полица защитава длъжника, като покрива финансово сериозни рискове в бъдеще, които застрашават живота и здравето му. Цените за различни видове покрития – като загуба на живот поради злополука и заболяване, трайна или временна загуба на работоспособност, безработица – варират в зависимост от нивото на защита.
● Такса за вписване и други нотариални разходи, свързани с новата ипотека.
Разходите за учредяване на нова ипотека са значителен разход при рефинансирането на ипотечен кредит. Размерът им зависи от размера на кредита. Например при кредит от 100 000 лв. таксите са около 1%, а при кредит от 150 000 лв. – около 0,8%. С увеличаването на размера на заема тези фиксирани разходи намаляват като процент от общите разходи.
● Писмо за ангажимент (банкова референция)
Обслужващата банка е отговорна за изготвянето на писмото за ангажимент, което очертава подробности относно салдото по кредита, номера на сметката, към която трябва да бъдат преведени средствата за погасяване, и срока, в който ипотеката ще бъде удовлетворена. Размерът на таксата, начислявана за тази услуга, обикновено варира според банката.
● Такси и разходи за заличаване на старата ипотека.
След като погасите стария си кредит, ипотеката в полза на първата банка се заличава. За изготвяне на молба-съгласие за заличаване на ипотека повечето банки взимат такса от 50-100 лв. Това заявление подлежи на вписване в имотния регистър към службата по вписванията, за което се заплащат допълнителни такси според първоначалния размер на кредита. Например при кредит от 100 000 лв. цената е приблизително 190 лв., а при кредит от 150 000 лв. – 230 лв.
Кога рефинансирането на ипотечен кредит не си заслужава?
Рефинансирането на вашата ипотека, с цел спестяване на пари, е най-ефективно, когато можете да се справите с незабавните разходи. Както трябва да знаете, рефинансирането е свързано с няколко значителни разходи: такса за предсрочно погасяване на текущия ви ипотечен заем, такси за рефинансиране на ипотечния ви заем в нова банка и различни допълнителни разходи, свързани с целия процес. В зависимост от размера на вашия заем рефинансирането може реално да ви струва 1000-2000 лв. В някои случаи това може да доведе не до спестявания, а до увеличаване на разходите. Като се има предвид колко важно е това, трябва внимателно да обмислите сумата, която ще похарчите и дали си струва. Би било рационално да потърсите финансов консултант, който да разгледа условията и да помогне с изчисленията.
При рефинансиране на ипотечен кредит си заслужава?
Чрез рефинансиране на вашия ипотечен кредит потенциално бихте могли да спестите хиляди левове в дългосрочен план. Дори ако първоначално рефинансирането ви струва 2000 лв., най-вероятно ще върнете тези пари четири или пет пъти повече като спестявания.Ако например вашият ипотечен кредит е с лихва 5%, вие го рефинансирате с друга банка, предлагаща 3%. Въпреки че
първоначално можете да загубите 2000 лв. с рефинансиране на жилищния си кредит, месечната ви вноска ще падне със 100 лв. След приблизително две години ще постигнете положителен напредък и ще спестявате пари всеки месец. С обмислено финансово планиране бихте могли да спестите до 10 000 лв. за целия срок на ипотечния си кредит. Става ясно, че спестяването настъпва 2-3 години след рефинансиране, така че трябва внимателно да обмислите дали сте готови да чакате толкова дълго и има ли смисъл.
Ако обмисляте рефинансиране на вашия ипотечен заем, може да е по-полезно да предоговорите условията с настоящата си банка. Това може да ви спести пари в някои случаи. Преди да вземете каквото и да е решение, говорете с кредитен консултант. Те ще ви помогнат да прецените дали рефинансирането е правилният избор за вас, в зависимост от текущите пазарни условия и вашите очаквания.
В момента много банки предлагат да покрият част от първоначалните разходи за нови клиенти, с цел да ги привлекат. Тези разходи могат да включват такси за откриване на ипотека, банкови такси, такси за пазарна оценка, застраховка на имущество и други. Кредитния консултант ще има подробни познания за всички актуални оферти от различни банки и ще ви преведе през процеса бързо и лесно.
рефинансирането на ипотечен кредит
Препоръчани статии:
