Хората обикновено мислят за ипотеките като заем, използван за закупуване на къща. Има обаче два вида: законна ипотека и договорна ипотека. Въпреки че може да изглеждат еднакви, тези два вида ипотеки имат много различни последици. Този блог ще очертае разликите между тези два вида ипотеки и ще аргументира кой може да е по-точен за вас.
Какво точно е ипотека?
На този въпрос можем да отговорим, като разгледаме разпоредбите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Ипотеката е законен начин за кредитора да продаде недвижим имот на длъжника, като по този начин си осигурява плащания.
Банковите институции предпочитат кредити, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, защото имат по-малък шанс за неизпълнение. Ипотеката като вещна тежест се вписва по партидата на имота в имотния регистър.
Ипотечният кредит е вид заем специално за закупуване на недвижим имот. Имотът ще бъде обезпечен срещу заема, което означава, че ако не изпълните плащанията, банката може да поиска обратно собствеността върху къщата. Ипотечният кредит е вид финансово обезпечение, използвано за закупуване на недвижим имот. Длъжникът залага своето имущество като обезпечение за споразумението и то става негово, след като изплати всичко с лихва, включена в периодите на погасяване, определени от закона или договорени между двамата по време на първоначалната сделка.
Заключаваме, че ипотеката обезпечава конкретно вземане и чрез нея кредиторът може да поиска от съдебния изпълнител продажба на имота на публична продан. По този начин те ще бъдат доволни от каквато и цена да се реализира имота.
Как се учредява ипотека и колко ще ни струва?
Ипотеката ще бъде вписана в Имотния регистър. Ако това е договорна ипотека, тогава вписването ще се основава на договор, който трябва да бъде нотариално заверен, подписан от кредитора и длъжника, както и от нотариус с район на действие близо до мястото, където се намира ипотекираният имот.
Можем да обобщим процеса на теглене на ипотечен кредит в две фази. Първата фаза е подписване на договора за ипотека пред нотариус. Вторият етап е вписване на ипотеката в Имотния регистър. Ипотеката има действие срещу трети лица едва след като бъде вписана. Действието на вписването продължава десет години от датата, на която е направено. Първата фаза е сключването на договор за ипотека пред нотариус. Ако длъжник не изпълни договора си за ипотечен кредит, банката, която му отпуска заема за закупуване на имота, има право да продаде имота публично.
Както споменахме, договорната ипотека се учредява чрез нотариален акт и се използва като обезпечение по договор за заем или кредит. Нотариалният акт включва следното: имената, адресите и местоживеенето на двете страни; какво се предоставя като обезпечение; размерът на лихвата, ако има такава, е договорен; както и датата на падежа и обезпеченото вземане. Ипотеката е невалидна, ако самоличността на която и да е страна (кредитор, собственик, длъжник) е неизвестна относно имота, предмет на ипотеката или други обезпечени вземания към момента на договора или молбата.
Често срещаният въпрос е “Колко струва подписването на ипотечни договори?” Не забравяйте, че когато купувате или продавате нещо, ще има такси и разходи за самата продажба. А ако имате ипотека от банков кредит, ще имате допълнителни разходи като нотариални и регистрационни такси за договора за ипотека.
Таксата за ипотека, която трябва да платим на нотариуса при подписване на договора за ипотека, се определя от глава II от Тарифата за нотариалните такси по Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Таксите, свързани с тази тарифа, се основават на материален интерес, което означава, че колкото по-скъп е ипотекираният недвижим имот, толкова по-висока ще бъде неговата ипотечна ставка.
Законна ипотека
Законна ипотека може да бъде учредена чрез покупко-продажба на земя и в случай на делба на имущество.
В случая купувачът не е заплатил цялата продажна цена на парцела при нотариалната продан. Купувачът официално става собственик на имота, след като нотариусът подпише договора за покупко-продажба. Всички участващи страни трябва да се съгласят с този документ, за да бъде финализиран, в който момент купувачите получават пълни права да използват и да се наслаждават на имота.
Продавачът е получил само частично обезщетение за земята, но може да поиска останалата част от плащането, за да гарантира, че ще получи пълната си компенсация. Същото може да се изиска от кандидат-купувача в нотариалния акт за покупко-продажба, като се посочи срок, в който да бъде платена остатъка от дължимата цена.
За вписването на законната ипотека в Агенцията по вписванията се изготвя искане за нотариален акт за покупко-продажба, в който се иска вписване на парцела, върху който лежи ипотеката, като се посочва дължимата сума, срок на плащане и друга подходяща информация.
Договорна ипотека
Ипотека може да бъде уговорена и чрез договор, подписан като нотариално заверено споразумение. Нотариалният акт за ипотечния кредит показва трите имена, местоживеене и занятие както на кредитора, така и на длъжника, както и парцела, върху който е учредена ипотеката, споразумение за дата и сума на изплащане (включително лихва, ако има такава), или в случаите, когато не е парична компенсация – стойността на това, което се ипотекира.
Според Агенцията по вписванията върху един поземлен имот може да се впише повече от една ипотека. Следователно всяка ипотека има ред за вписване.
Ипотеката е вписана и има акт за десет години, но може да бъде подновена по всяко време преди изтичането на десетилетието. Ако не се случи подновяване, тогава ипотеката се занулира от първата година. В този случай има ред от новата регистрация.
Кой вариант е по-добър – вписване на законова или договорна ипотека?
Ако се чудите дали ипотеката с фиксиран или променлив лихвен процент ще бъде по-изгодна за вас, прочетете нататък. Може да е трудно да се направи разлика между тези видове ипотеки, защото зависи от това за какво използвате заема. Това, че някой има по-ниски такси за иницииране, не означава, че това е най-добрият вариант за вас. Структурата на кредита е по-важна от вида на ипотеката. Кредитополучателят трябва да избере най-изгодния заем, вместо да се тревожи кои видове ипотеки са по-добри.
Трябва да направим задълбочено сравнение, за да отговорим на въпроса коя ипотека е по-скъпа: законната или договорната. Договорната ипотека е по-евтина от другите варианти, ако съпоставим само нотариални и държавни такси. Местните данъци често се пренебрегват, но трябва да бъдат платени при закупуване на имот. Законна ипотека трябва да бъде написана, когато заемът е за закупуване на имот. Имайки предвид местните данъци, може да няма голяма разлика от гледна точка на разходите. Разходите по ипотека обаче не са малки, така че винаги трябва да сте подготвени за тях. Изчисляването на всички такси предварително може да избегне всякакви неприятни изненади по пътя.
Разлики между договорна и законна ипотека
От съществено значение е да разберете разликите между видовете ипотеки, за да можете да вземете информирано решение, когато теглите ипотека.
- Формиране на ипотека
Нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека включва освен данни за имота и всички параметри на кредита. Например учредяването на законна ипотека изисква начинът на покупка и плащане с кредит да е посочен в нотариално заверен акт. В заявлението до съдията по вписванията всички параметри на кредита трябва да са съобразени с това, което е посочено в подписания договор за кредит.
- Подписване и заверка на ипотека
Кредитополучателят, както и всички други лица, инвестирали в сделката, подписват договора за ипотека. Ако лицето, което притежава ипотекирания имот, не е кредитополучателят, това лице също трябва да подпише. Следователно е необходимо всеки в тази позиция да знае, че трябва да подпише договор, наречен ипотечен акт.
- Дължими входни такси
Освен това има вариации в дължимите такси – нотариални и държавни. Можете да ги планирате предварително. Например таксата на нотариуса за законна ипотека е по-малка от обичайната. Нотариусът ще Ви даде точни данни за дължимите такси. Кажете му също какви други документи трябва да бъдат нотариално заверени за ипотеката.
Законна ипотека и договорна ипотека – документи
Дори да има вписана законна ипотека или договорна ипотека, пак трябва да се снабдите с всички документи за имота и да ги представите в банката заедно с молбата си за кредит. По този начин ще можете да получите повече документи, ако възникне необходимост бързо. След като ги прегледа адвокат на банката, той ще може да даде мнение какво още е необходимо.
Необходимите документи са: последен нотариално заверен документ, всички предишни нотариално заверени документи, последна данъчна оценка, която е необвързана и скица. Не трябва да има несъответствия между тези документи. За съжаление често се допускат грешки – възможно е разминаване в квадратите или адреса, както и други грешки. Това трябва да се установи рано, за да могат да се предприемат подходящи стъпки за отстраняването им.
Националната агенция за приходите трябва да ви предостави удостоверение за липса на задължения валидно за един месец. Можете да поискате този сертификат, докато кредитът ви се обработва, така че ако има някакви задължения по сертификата, ще имате достатъчно време да коригирате ситуацията.
