Авторизация на транскация

Авторизация на транскация: Нетният оперативен доход е общият приход, генериран от недвижим имот, преди да се извадят данъците и другите оперативни разходи. Най-често срещаният начин за генериране е годишният. Нетният оперативен доход се изчислява чрез приспадане на всички допустими оперативни разходи, като ипотечни плащания, разходи за поддръжка, комунални разходи и застрахователни премии от брутния доход.

Какво е Нетен оперативен доход?

Изчисление, известно като нетен оперативен доход (NOI), се използва за оценка на рентабилността на инвестициите в недвижими имоти, които носят доход. NOI е сумата от всички приходи от собственост минус всички оперативни разходи, които се считат за необходими. Това е мярка за потенциалната възвращаемост от инвестиция или дори портфолио от инвестиции, както и важен фактор за кредиторите при оценката на исканията за заем.

NOI е цифра на дохода преди облагане с данъци и не включва никакви лични разходи като изплащане на заем, капиталови подобрения, данъци или застрахователни премии. Той също така не взема предвид обезценяването или поскъпването, което може да настъпи с течение на времето.

Ключови моменти

Преди да се приспаднат каквито и да е разходи за финансиране или данъци, нетният оперативен доход измерва рентабилността на генериращ доход актив.

Извадете всички оперативни разходи, свързани с имота, от всички приходи, спечелени от имота, за да намерите NOI.

Собственикът на имот може да манипулира оперативните разходи, използвани в показателя NOI, като забави или ускори конкретни елементи на приходите или разходите.

Капиталовите разходи са изключени от показателя NOI.

Собственик на имот може да използва NOI, за да определи дали разходите за притежаване и поддръжка на имот превишават ползите от отдаването му под наем.

Какво разбираме под  “нетен оперативен доход”?

Експертите по недвижими имоти използват нетния оперативен доход като метод за оценка, за да установят точната стойност на техните имоти, които генерират доход.

Експлоатационните разходи на даден имот трябва да бъдат приспаднати от приходите, които генерира, за да се определи NOI.

Един имот може да генерира доход от удобства като паркинги, вендинг машини и перални в допълнение към приходите от наем. Разходите, свързани с експлоатацията и поддръжката на сградата, като застрахователни премии, правни такси, комунални услуги, данъци върху собствеността, разходи за ремонт и портиерски услуги, се наричат оперативни разходи. В изчислението не са включени капиталови разходи, като например цената на чисто нова климатична система за цялата конструкция.

Инвеститорите в недвижими имоти могат да сравняват различни имоти, които може би смятат да купят или продадат, като използват NOI, за да им помогнат да изчислят процента на капитализация, което от своя страна им помага да определят стойността на имота.

Коефициентът на покритие на дълга (DCR), който информира заемодателите и инвеститорите дали приходите от даден имот покриват оперативните разходи и плащанията по дълга, също използва NOI за финансирани имоти. Мултипликаторът на нетния доход, паричната възвръщаемост на инвестицията и общата възвръщаемост на инвестицията се изчисляват с помощта на NOI.

Методи за определяне на нетния оперативен доход

Извадете оперативните разходи от приходите на имота, за да определите нетния оперативен доход. Приходите от наеми, таксите за паркиране, промените в услугите, приходите от вендинг машини и перални машини, наред с други източници на доход, са включени в недвижимите имоти.

Всички разходи, направени за поддържане на имота, се наричат оперативни разходи. Те се състоят от разходите за управление на собствеността, както и поддръжка, ремонти и комунални услуги.

Части на нетния оперативен доход

Според формулата по-горе общите приходи и общите оперативни разходи съставляват по-голямата част от NOI. Общият приход включва всички източници на доходи, не само наем, от недвижим имот. В някои структури това може да включва допълнителни приходи от наеми на паркинг или складово пространство, както и печалби от вендинг машини или перални съоръжения на място.

Общите разходи, свързани с имота под наем, са представени от оперативните разходи. Той също така покрива всички комунални услуги, които не са платени от наемателите, както и цената на данъците, застраховките и таксите за управление на собствеността.
Сравнение на брутния оперативен доход и нетния оперативен доход.

Брутният оперативен доход и NOI са две различни понятия. Това е общият потенциален доход от недвижим имот, минус всички загубени доходи в резултат на свободни работни места. Разликата между брутния оперативен доход и оперативните разходи е нетният оперативен доход.

Когато изчислявате потенциалния доход от инвестиционен имот, нетният оперативен доход е полезен. Той обаче не взема предвид някои потенциални разходи като данъци върху дохода или амортизация на ипотека.Какъв е минимален доход за ипотечен кредит в България?